При осмотре квартиры были зафиксированы многочисленные нарушения, которые затрагивали не только внешний вид отделки, но и безопасность, работоспособность инженерных систем и нормальную эксплуатацию помещения. Часть недостатков была заметна сразу, но некоторые решения уже по первому осмотру показывали, что ремонт выполнялся с грубыми отступлениями от строительных требований. Ниже по порядку покажу основные выявленные дефекты с пояснениями и фотофиксацией.
Кратко о заключении
В этом заключении проверялось качество ремонта квартиры, который был выполнен с многочисленными дефектами и недоделками. При осмотре были зафиксированы нарушения по отделке, электрике, вентиляции, канализации и другим видам работ. Отдельно анализировались чеки и отчетные документы по материалам, чтобы понять, что действительно могло быть использовано на объекте. По итогам исследования был сделан расчет стоимости устранения выявленных недостатков. К заключению приложены фототаблица, ведомость объемов работ и сметный расчет.
Локация:
Санкт-Петербург
Объект:
Квартира
Дата осмотра:
27.05.2019
Срок проведения:
21 день
Объем:
71 лист
Фотоотчёт:
46 фото
Когда заказчик показывает квартиру после такого ремонта, обычно быстро становится ясно, что спор возник не на ровном месте. В этом случае при осмотре были зафиксированы грубые нарушения строительных норм, видимые дефекты отделки и другие недостатки, которые нельзя списать на мелкие недочеты или «обычные рабочие моменты».
Отдельные находки, включая «яйца подрядчика», спрятанные в перегородке, отлично показывают общий уровень выполнения работ. По итогам экспертизы была определена стоимость устранения выявленных дефектов, и сумма восстановительного ремонта составила 1 171 570,82 рубля.
С чем ко мне обратились после ремонта квартиры
25.05.2019 в экспертную организацию поступило заявление о проведении строительно-технического исследования квартиры в Санкт-Петербурге. Повод для обращения был типичный для таких споров: после ремонта у заказчика возникли серьезные вопросы к качеству выполненных работ, расходу материалов и реальной стоимости устранения выявленных недостатков.
Передо мной поставили следующие вопросы:
Соответствует ли качество ремонта квартиры требованиям ГОСТ и СНиП?
Соответствует ли расход материалов выполненных работ представленной отчетной документации? Могли ли материалы, указанные в отчетной документации, быть использованы на объекте по целевому назначению?
Какова стоимость устранения дефектов выполненных работ по ремонту квартиры?
До осмотра объекта я изучил документы, которые позволяли понять предмет спора и подготовиться к проверке фактического состояния квартиры. На исследование были представлены:
копии чеков на 36 листах;
кадастровый паспорт помещения на 2 листах;
план перепланировки квартиры.
Такой набор документов важен не сам по себе, а потому, что он позволяет сопоставить бумаги с тем, что реально сделано на объекте. В подобных спорах этого обычно достаточно, чтобы проверить не только качество ремонта, но и то, насколько расчеты подрядчика вообще связаны с фактическими работами в квартире.
Как я проводил экспертизу ремонта квартиры
Исследование по этому объекту было начато 25.05.2019, а осмотр квартиры проведен 27.05.2019 с 14:30 до 18:30 в присутствии заказчика. Площади помещений и размеры принимались согласно представленному плану перепланировки и натурным обмерам, выполненным в ходе исследования. Ниже приведен план квартиры, использовавшийся при осмотре.
В ходе экспертизы я выполнил визуальный осмотр квартиры, контрольные замеры и фотофиксацию выявленных нарушений. Для этого использовались комплект визуально-измерительного контроля, двухметровый уровень, метрическая линейка и цифровая камера.
Проверка велась не только по тому, что видно «на глаз», но и с привязкой к нормативным требованиям. При исследовании я сопоставлял фактическое состояние квартиры с требованиями пожарной безопасности, нормами по электромонтажным работам, вентиляции, внутреннему водопроводу и канализации, отделочным покрытиям и полам. Отдельно анализировались представленные документы по материалам, включая товарные чеки, план перепланировки и кадастровый паспорт помещения.
В ходе осмотра было установлено, что строительно-монтажные работы на объекте не завершены в полном объеме, а уже выполненная часть ремонта имеет многочисленные дефекты, недостатки и несоответствия действующим требованиям. Существенная часть нарушений касалась пожарной безопасности, электропроводки, вентиляции, канализации и качества отделочных работ. Именно эти результаты легли в основу выводов о несоответствии ремонта нормативным требованиям и последующего расчета стоимости устранения дефектов.
Какие нарушения я выявил при осмотре квартиры
Для отделки потолка в прихожей использовали сильногорючий материал
Одно из самых серьезных нарушений было выявлено в прихожей, которая относится к путям эвакуации. Потолок деревянного перекрытия здесь был отделан экструдированным пенополистиролом Технониколь Carbon Eco Г4 размером 1180×580×50 мм. По своим свойствам этот материал относится к сильногорючим: группа горючести Г4, группа воспламеняемости В2, группа дымообразующей способности Д3, группа токсичности Т2. То есть речь идет о материале с температурой дымовых газов более 450 °C, продолжительностью самостоятельного горения более 300 секунд и высокой дымообразующей способностью.
По классификации пожарной опасности строительных материалов такой материал относится к классу КМ5. Это уже само по себе исключает его применение для отделки потолка в жилом помещении на путях эвакуации, поскольку по пункту 12 статьи 134 Федерального закона № 123-ФЗ для таких случаев не допускается применение материалов с пожарной опасностью выше класса КМ4.
Таким образом, примененный материал не просто выглядит спорным, а прямо нарушает требования пожарной безопасности к отделке жилых помещений. Для квартиры это не мелкий дефект отделки, а решение, которое увеличивает пожарный риск и не соответствует обязательным нормативным требованиям.
Звукоизоляцию потолка смонтировали с грубыми нарушениями
При осмотре квартиры было установлено, что плиты звукоизоляции на потолке смонтированы по старой дранке, без устройства защитного противопожарного штукатурного слоя. Такое решение нарушает требования пожарной безопасности по ограничению образования и распространения опасных факторов пожара, а также требования к устройству изоляционных и отделочных покрытий.
Дальше выяснилось, что сама схема крепления была выполнена буквально из подручных остатков. Плиты звукоизоляции прижали к потолку материалом ветрозащиты, который местами просто держался на электрических проводах. В других местах ветрозащиту крепили к перекрытию кусками фанеры, досок и обрезками стальной ленты на саморезах.
На отдельных участках вместо нормального крепления использовалась монтажная пена, в том числе в местах примыкания звукоизоляции и ветрозащиты к стенам и перегородкам. При этом для нормальной работы звукоизоляция потолочного перекрытия должна без зазоров примыкать к поверхностям стен и перегородок, чтобы действительно защищать от шума, пыли и проникновения насекомых.
Кроме нарушений монтажа, сами плиты звукоизоляции имели следы механических повреждений: продавливания, растянутые участки и провисания. На материале также были зафиксированы многочисленные следы биопоражения в виде характерных темных пятен в местах увлажнения. То есть проблема заключалась не только в плохом креплении, но и в состоянии самих примененных материалов.
Электропроводку проложили по горючему потолку и сделали несменяемой
Серьезные нарушения были выявлены и при устройстве электропроводки. В помещениях квартиры кабели смонтировали открытым способом по потолку деревянного перекрытия и по элементам отделки, выполненным из сильногорючих материалов группы Г4.
При такой конструкции электропроводка должна выполняться с соблюдением специальных требований, в том числе с использованием металлических труб или глухих коробов, обладающих локализационной способностью. Проще говоря, система должна быть устроена так, чтобы при коротком замыкании проводка не создавала дополнительный риск возгорания. Здесь этого сделано не было.
Отдельная проблема состояла ещё в том, что выполненная электропроводка не обеспечивала возможность замены проводов и кабелей. То есть она была сделана несменяемой, хотя по требованиям ПУЭ проводку в помещениях нужно выполнять так, чтобы в случае необходимости кабели можно было заменить без разрушения конструкций. На практике это означает, что уже на стадии монтажа были заложены не только нарушения норм, но и будущие сложности с ремонтом, обслуживанием и безопасной эксплуатацией всей системы.
Кабели проложили через конструкции без проходок, вплотную к трубам и в одном пучке с телевизионной линией
Проблемы с электрикой на этом объекте не ограничивались открытой проводкой по горючему потолку. При осмотре было установлено, что кабели и провода проложены сквозь строительные конструкции без кабельных проходок. Это означает, что узлы пересечения стен, перегородок и перекрытий были выполнены без предусмотренной защиты, хотя такие места должны оформляться с применением специальных проходок, соответствующих требованиям по огнестойкости. Иначе говоря, в местах прохода кабеля через конструкции не было того решения, которое должно ограничивать распространение огня и защищать сам узел.
Еще одно нарушение касалось пересечения кабелей с трубопроводами. В квартире электрические кабели местами соприкасались с трубами, а расстояние между ними в свету было менее 15 мм. По требованиям ПУЭ при таком пересечении должен соблюдаться значительно больший зазор: не менее 50 мм, а в некоторых случаях и больше. Когда кабель проходит вплотную к трубопроводу, это создает дополнительные риски механического повреждения, перегрева и ненормальной эксплуатации системы.
Кроме того, силовые и телевизионные кабели были проложены одним пучком. Для нормального монтажа такие линии должны разделяться, поскольку кабели разного назначения не должны идти вместе по одной трассе без разграничения. Иначе возникают электромагнитные помехи и сама схема прокладки перестает соответствовать требованиям к устройству электросетей и информационных линий. На практике это еще один признак того, что монтаж выполнялся без нормальной инженерной дисциплины, по принципу «как быстрее и проще».
Система вентиляции была собрана с грубыми нарушениями и не могла нормально работать
При осмотре квартиры было установлено, что смонтированная система вентиляции не закреплена надлежащим образом. Уже по фотофиксации было видно, что фасонные элементы и воздуховоды соединялись между собой на бумажный скотч, а сама схема монтажа выполнена без нормального крепления и без обеспечения герметичности. Для инженерной системы, которая должна стабильно работать и обеспечивать нормальный воздухообмен, такое исполнение само по себе недопустимо.
Дополнительно при осмотре были выявлены дефекты крепления воздуховодов. Отдельные участки системы фактически держались ненадежно, а монтаж не обеспечивал нормальной фиксации элементов в проектном положении. Это уже не вопрос аккуратности, а вопрос работоспособности всей системы.
Кроме этого, воздуховоды и фасонные части имели сквозные отверстия от саморезов и другие механические повреждения, включая деформации. Такие повреждения нарушают герметичность вентиляционной системы и не позволяют ей работать так, как должна работать исправная вентиляция.
Канализацию смонтировали без нормального крепления, уклонов и проходов через перекрытия
Серьезные нарушения были выявлены и при монтаже внутренней системы канализации в подвальной части квартиры. Трубопровод здесь не был закреплен надлежащим образом. Более того, один из участков у выпуска канализации фактически держался за счет того, что обрезок трубопровода просто опирался на теплоизоляцию соседней трубы. Для инженерной системы это не рабочее решение, а временная и ненадежная фиксация, которая не обеспечивает нормальную эксплуатацию.
Отдельно при осмотре было установлено, что система трубопровода смонтирована без нормативного уклона, а на некоторых участках даже с обратным уклоном. Для канализации это уже критичный дефект, потому что такая система изначально работает неправильно: стоки не уходят как положено, а риск засоров и других эксплуатационных проблем становится вопросом времени.
Еще одно нарушение касалось прохода канализационных труб через перекрытие. Он был выполнен без устройства гильз, то есть без защитных муфт, которые должны использоваться в таких узлах. Кроме того, заделка сальников канализационных выпусков в соответствии с требованиями норм произведена не была. Это означает, что и сам проход через конструкцию, и узлы примыкания были выполнены с нарушением обязательных требований.
В совокупности все эти дефекты показывали, что система канализации была смонтирована с грубыми нарушениями. Проблема здесь заключалась не в отдельных огрехах, а в самом подходе к монтажу: без нормального крепления, без соблюдения уклонов и без правильного устройства проходов через строительные конструкции.
К отделке квартиры приступили до завершения скрытых и подготовительных работ
При осмотре квартиры было установлено, что отделочные работы начали раньше времени, то есть до полного завершения и приемки работ по монтажу строительных конструкций и скрытых электрических сетей. Иными словами, часть финишной отделки выполнялась тогда, когда основание и инженерная начинка объекта еще не были доведены до состояния, пригодного для нормального завершения ремонта.
Такой порядок работ сам по себе является нарушением строительных требований. Сначала должны быть закончены и проверены скрытые работы, смонтированы и опробованы инженерные сети, и только после этого можно переходить к отделке. Когда последовательность нарушается, это почти неизбежно тянет за собой следующие проблемы: вскрытия уже отделанных участков, повреждение готовых поверхностей, некачественные примыкания и общий эффект ремонта, собранного в спешке и без нормальной технологической логики.
Обои наклеили по неподготовленным стенам, а сама отделка оказалась с явными дефектами
Проблемы выявились и по обойным работам. При осмотре было установлено, что оклейка стен выполнена без должной подготовки оснований. Поверхности стен, подготовленные под обои, имели отклонения от вертикали от 3 до 15 мм. Для финишной отделки это уже не мелочь: при таких основаниях получить ровную и аккуратную поверхность без волн, перекосов и заметных дефектов практически невозможно.
Дополнительно были зафиксированы и дефекты уже по самим обоям. Между полотнами имелись зазоры до 5 мм, окраска была выполнена с пробелами, на поверхности присутствовали загрязнения, замятия и механические повреждения. То есть проблема заключалась не только в плохой подготовке стен, но и в качестве самих обойных работ, которое также не соответствовало требованиям к отделке.
В результате получилась отделка, где дефекты были заметны не только при измерениях, но и визуально. Для квартиры после ремонта это уже прямой показатель того, что работы выполнялись без должной подготовки оснований и без нормального контроля качества на финишном этапе.
Линолеум уложили на неподготовленное основание без фиксации и без сварки стыков
Нарушения были выявлены и по устройству пола. При осмотре квартиры установлено, что линолеум уложен на неподготовленную поверхность, без фиксации на клей и без сварки стыкуемых полотен. Для такого покрытия это не просто огрех монтажа, а прямое нарушение технологии укладки, которое влияет и на внешний вид пола, и на его дальнейшую эксплуатацию.
При таком исполнении покрытие не получает нормальной опоры и надежной фиксации, а стыки остаются уязвимыми для расхождения, деформаций и быстрого износа. То есть проблема здесь заключалась не только в качестве самой укладки, но и в том, что пол изначально был выполнен без соблюдения обязательных требований к основанию и соединению полотен.
В перегородке между коридором и санузлом оказалось спрятано куриное яйцо
Во время осмотра был выявлен, пожалуй, самый запоминающийся эпизод во всем этом ремонте. В запененной нише перегородки между коридором и санузлом было обнаружено заложенное внутрь куриное яйцо. В момент осмотра этот органический материал был извлечен из строительной конструкции и передан заказчику.
На первый взгляд такая находка может показаться почти анекдотической, но по сути речь идет не о шутке, а о вполне реальной проблеме. Наличие органического материала внутри строительной конструкции со временем может привести к появлению стойкого запаха разложения, который будет сохраняться в помещении длительное время. Иными словами, это уже не просто странная выходка в процессе ремонта, а дефект, который напрямую влияет на санитарное состояние квартиры и нормальные условия ее эксплуатации.
Что показала проверка чеков на материалы
Отдельно в рамках экспертизы я проверял не только качество самих работ, но и отчетные документы по материалам. На исследование были представлены товарные чеки на общую сумму 414 063,24 рубля. Другой исполнительной документации по объекту не было, поэтому анализ приходилось строить именно на сопоставлении чеков с характером и объемом фактически выполненных работ.
По результатам проверки выяснилось, что большая часть материалов, указанных в чеках, в принципе могла быть использована при ремонте квартиры по целевому назначению. Речь идет о материалах на общую сумму 410 129,00 рубля. То есть сами по себе чеки не были полностью оторваны от объекта, и значительная часть закупок могла относиться к этому ремонту.
Но полностью подтвердить отчетную документацию не удалось. Из представленных чеков были выявлены позиции на общую сумму 3 934,24 рубля, которые не могли быть использованы на объекте по целевому назначению. К ним относились:
строительная тетива БПх300×3000 мм сорт АБ на сумму 2 648,00 рубля;
напитки и продукты питания на сумму 486,00 рубля;
бензин АИ-95-К5 на сумму 800,24 рубля.
Именно поэтому вывод по второму вопросу был не формально положительным, а частичным. Расход материалов по отчетной документации соответствовал фактическим работам только в определенной части. Для споров по ремонту это важный момент: сам по себе набор чеков еще не доказывает, что все указанные расходы действительно относятся к конкретному объекту и подтверждают объем выполненных работ.
Как я считал стоимость устранения дефектов
После осмотра квартиры и фиксации выявленных нарушений был выполнен расчет стоимости работ, необходимых для устранения дефектов. Для этого сначала была составлена ведомость объемов работ на устранение недостатков, а затем на ее основе подготовлен локальный сметный расчет.
Расчет делался не на полный ремонт квартиры с нуля, а именно на исправление тех нарушений, которые были выявлены при визуальном осмотре. То есть в смету включались восстановительные работы, необходимые для приведения уже выполненного ремонта в состояние, соответствующее требованиям ГОСТ и СНиП, с учетом фактической степени готовности объекта.
По итогам расчета стоимость устранения выявленных дефектов составила 1 171 570,82 рубля. Именно такая сумма потребовалась для исправления тех нарушений, которые удалось зафиксировать в ходе осмотра квартиры.
При этом важно понимать, что эта сумма не охватывает вообще все возможные проблемы на объекте. Из-за отсутствия исполнительной документации, актов скрытых работ и без вскрытия конструкций невозможно было полноценно оценить качество части скрытых строительно-монтажных работ. Поэтому в расчет вошли только те дефекты, которые были выявлены визуально.
Например, без вскрытия нельзя было проверить устройство гидроизоляции в санузлах, качество каркаса перегородок, утепление внутри перегородок и часть инженерных сетей. Если бы при дальнейшем демонтаже или инструментальном обследовании там обнаружились дополнительные нарушения, итоговая стоимость устранения недостатков могла бы оказаться еще выше.
К каким выводам я пришёл по итогам экспертизы
По результатам исследования я пришел к однозначному выводу: качество ремонта квартиры не соответствовало требованиям ГОСТ, СНиП и другим обязательным нормативным документам. На объекте были выявлены многочисленные нарушения по пожарной безопасности, электромонтажу, вентиляции, канализации, отделочным работам и устройству пола. Часть решений выглядела не просто некачественно, а откровенно опасно с точки зрения дальнейшей эксплуатации квартиры.
Проверка отчетной документации по материалам тоже не подтвердила позицию подрядчика в полном объеме. Из представленных чеков часть расходов действительно могла относиться к ремонту квартиры, но отдельные позиции на общую сумму 3 934,24 рубля не могли быть использованы на объекте по целевому назначению. Это означало, что и по материалам документы соответствовали фактическим работам только частично.
Стоимость устранения выявленных дефектов по локальному сметному расчету составила 1 171 570,82 рубля. При этом в заключении отдельно отмечено, что эта сумма рассчитана только по тем нарушениям, которые удалось установить при визуальном осмотре. Возможные дополнительные дефекты скрытых работ, которые могут обнаружиться после вскрытия конструкций, в расчет не вошли.
В практическом смысле вывод здесь простой: спор шел не о мелких недочетах или субъективном недовольстве результатом ремонта. Речь шла о большом количестве подтвержденных дефектов, часть которых затрагивала безопасность, а стоимость их устранения оказалась сопоставима с серьезным объемом восстановительных работ.
Когда экспертиза ремонта квартиры действительно нужна
Такая экспертиза нужна в тех случаях, когда спор с подрядчиком уже невозможно решить разговорами, фотографиями в переписке или ссылками на чеки. Если в квартире есть явные дефекты, работы не завершены, качество вызывает сомнения, а подрядчик настаивает, что «всё нормально», без технического исследования быстро начинается обычный спор слов против слов.
На практике экспертиза особенно важна, когда нужно не просто перечислить недостатки, а зафиксировать их с привязкой к строительным нормам, понять реальный объем нарушений и посчитать стоимость устранения дефектов. Именно это позволяет перевести конфликт из эмоциональной плоскости в понятный технический и расчетный формат, который можно использовать в переговорах, в претензии подрядчику или в суде.
Этот пример хорошо показывает, что за внешне обычным ремонтом могут скрываться не только неровные стены и плохо наклеенные обои, но и нарушения по электрике, вентиляции, канализации и пожарной безопасности. А иногда и совсем уж говорящие детали вроде «яйца подрядчика» в перегородке.
Если вы оказались в похожей ситуации и хотите понять, что именно сделано не так, насколько серьезны нарушения и во сколько обойдется их устранение, дальше вы можете связаться со мной и обсудить проведение строительной экспертизы по вашему объекту.
Образец заключения экспертизы по ремонту квартиры
Размер: 17,1 МБ
2 загрузок
Нужна экспертиза “под ключ”, как в образце?
Проведу строительно-техническую экспертизу: выявлю дефекты, причины, объёмы и качество работ, при необходимости рассчитаю стоимость устранения.
0 дн.
Средний срок выдачи заключения 0 ед.
Поверенные приборы 0+
Выдано заключений 0+
Видов проводимых экспертиз 01. Это реальное заключение или шаблон?
Это образец реального формата заключения: структура, логика исследования, фотофиксация, выводы и обоснование. Персональные данные и часть исходных сведений могут быть скрыты.
02. Можно ли сделать заключение “точно как здесь”, но по моему объекту?
Да. Итоговый документ будет в аналогичной структуре: описание объекта, фиксация дефектов, анализ причин, ссылки на нормативы, выводы и приложения с фото.
03. Подойдёт ли заключение для суда?
Если цель судебная, это учитывается заранее: формулировки, обоснование, приложения, перечень исходных данных. При необходимости готовлю документ в формате судебной строительно-технической экспертизы.
04. Какие документы нужны для начала работы?
Обычно достаточно того, что есть: договор/смета/акты, переписка, проект/планы (если есть), фото/видео. Если чего-то не хватает, подскажу, что желательно добавить под вашу задачу.
05. Вы выезжаете на объект или можно дистанционно?
По большинству задач нужен выезд (осмотр и фотофиксация). Дистанционный разбор возможен как консультация или предварительная оценка материалов.
06. Сколько времени занимает подготовка заключения?
Зависит от объёма объекта и материалов. Сроки обозначаю после первичного изучения задачи и согласования объёма работ.
07. Можно ли посчитать стоимость устранения дефектов/ущерба?
Да, при необходимости выполняю расчёт стоимости восстановительного ремонта или устранения выявленных недостатков.
08. Делаете ли вы экспертизу объёмов и стоимости выполненных работ?
Да. Могу проверить фактические объёмы, качество, соответствие смете и определить стоимость выполненных работ/расхождения.
09. Что именно фиксируется на осмотре?
Визуальные дефекты, узлы и примыкания, следы протечек/трещины/деформации, качество работ и материалов, фотофиксация. При необходимости применяются измерения и инструментальные методы в рамках задачи.
10. Вы работаете только по Санкт-Петербургу?
Базово Санкт-Петербург и область. По выездам в другие регионы зависит от задачи и загрузки.
11. Можете ли вы дать рецензию на чужое заключение эксперта?
Да. Если есть сомнения в выводах или методике, подготовлю рецензию с указанием ошибок/пробелов и корректных подходов.
12. Как быстро можно получить предварительное понимание, стоит ли делать экспертизу?
Можно начать с короткого описания ситуации и пары фото. Подскажу, какой вид экспертизы нужен и какой результат реально получить.
Похожие образцы заключений
Заключение экспертизы качества строительства дома из бревна
Частные дома и коттеджи
Заключение эксперта по качеству дороги из железобетонных плит
Дороги и благоустройство
Внешняя экспертиза по 44-ФЗ по ремонту дороги на примере муниципального контракта
44-ФЗ / 223-ФЗ (контракты)
Заключение эксперта по внешней экспертизе работ по благоустройству по 44-ФЗ
44-ФЗ / 223-ФЗ (контракты)
Заключение экспертизы по строительству дома (коттедж) по ГОСТ и СНиП
Частные дома и коттеджи
Заключение экспертизы по дефектам покрытия из резиновой крошки
Дороги и благоустройство
Заключение экспертизы модульного здания из блок-контейнеров
Кровля и фасады
Заключение строительной экспертизы по ремонту квартиры
Квартиры и МКД
Заключение строительно-технической экспертизы каркасного дома
Частные дома и коттеджи
