Кратко о заключении
Проведена строительно-техническая экспертиза качества работ по капитальному ремонту кровли многоквартирного дома. В ходе осмотра зафиксированы характерные дефекты рулонного покрытия и нарушения выполнения отдельных узлов, влияющие на герметичность и долговечность. Выполнена оценка соответствия результатов работ требованиям нормативной документации и условиям выполнения работ. В заключении сформулированы выводы и рекомендации, которые можно использовать для приёмки работ и/или в споре с подрядчиком. Материалы сопровождены фототаблицей с фиксацией выявленных недостатков.
Локация:
Санкт-Петербург
Объект:
Кровля МКД
Дата осмотра:
07.09.2021
Срок проведения:
59 дней
Объем:
151 лист
Фотоотчёт:
208 фото
Капремонт мягкой (рулонной) кровли в многоквартирном доме редко проваливается «по материалу». Почти всегда проблема в другом: швы, нахлёсты, примыкания, уклоны, воронки, проходки. На крыше всё может выглядеть новым и аккуратным, но один неверный узел или неправильная раскладка полотен превращают покрытие в систему, которая пропускает воду не сразу, а при первой нормальной нагрузке.
В этой статье я разложу по шагам, как я проверяю качество рулонной кровли после капремонта, когда нужно понять, что фактически сделано и можно ли принимать результат без риска протечек. Покажу, какие узлы смотреть на крыше, где нужны замеры, какие дефекты становятся критическими и какие документы требовать до подписания актов. Для самостоятельной проверки перед приёмкой можно использовать отдельный разбор: «Приёмка мягкой кровли МКД после капитального ремонта».
Какие вопросы стояли перед экспертизой кровли
Речь шла о капитальном ремонте мягкой кровли многоквартирного дома в Санкт-Петербурге. В июле 2021 года ЖСК заключил договор строительного подряда с индивидуальным предпринимателем: площадь кровли по договору 1 600 м², стоимость работ 3 200 000 руб., срок выполнения 4 месяца, оплата предусмотрена с авансом и поэтапно, по мере закрытия объёмов.
К моменту обращения часть работ уже была выполнена, и на промежуточной приёмке у заказчика возник вопрос: можно ли принимать сделанное без рисков и продолжать ремонт в текущем качестве. Поэтому после выполнения порядка 50% объёма работ заказчик попросил провести независимую оценку качества и соответствия работ нормативным требованиям.
Передо мной поставили один вопрос, и он сформулирован предельно прикладно:
Соответствует ли качество работ по капитальному ремонту кровли установленным нормативным требованиям ГОСТ и СНиП?
И сразу же второй, не менее важный «хвост» этого же вопроса:
Если выявляются недостатки и несоответствия, являются ли они существенными и возможна ли нормальная эксплуатация отремонтированной кровли?
В дальнейшем разборе я буду идти от практики: какие признаки на мягкой (рулонной) кровле проверяются в первую очередь, какие несоответствия обычно становятся «существенными», и по каким критериям делается вывод о возможности нормальной эксплуатации.
Какие документы я проверил перед выездом на крышу
Перед выездом на крышу я всегда сначала собираю «скелет» истории по документам. По этому объекту мне передали комплект материалов, который позволяет проверять, что было предусмотрено договором, что предъявляют к приёмке и какие последствия уже зафиксированы.
В работу я взял:
- Договор подряда. Он задаёт рамку: какие работы выполняются и что считается результатом.
- Локальную смету на капитальный ремонт кровли. По ней видно, что именно должно быть сделано и какие элементы и операции входят в объём.
- Счёт на оплату и акт передачи объекта. Эти документы фиксируют фактический старт работ и передачу фронта подрядчику.
- Акты осмотра квартир по заявлениям о протечках с кровли. Они важны тем, что фиксируют уже наступившие последствия.
- Исходящее письмо, претензию о ненадлежащем качестве и мотивированный отказ от приёмки. Эти материалы формализуют позицию заказчика и перечень заявленных проблем.
- Фотографии объекта, выполненные в процессе производства работ. Они позволяют сопоставить этапность работ и спорные узлы с тем, что видно при осмотре.
Такая подготовка нужна не для формальности. По рулонной кровле значительная часть качества скрывается под верхним слоем, поэтому без договора, сметы, актов и фото хода работ спор быстро превращается в обмен мнениями.
Если протечки уже проявились в квартирах, отдельно проверяется причинная связь: где вода вошла в кровельный пирог, как прошла через чердак или перекрытие и почему повреждения появились именно в этих помещениях. Такой разбор приведён в заключении по протечке квартиры из-за дефектов кровли.
Каким должен быть результат капремонта по проекту и нормам
По договору подряда подрядчик обязан выполнить работы по капитальному ремонту кровли в установленный срок согласно локальной смете, которая является неотъемлемой частью договора. В смете зафиксировано, что ремонт кровли выполняется как устройство наплавляемых рулонных материалов в два слоя. И это не абстрактные «рулонные материалы», а конкретные позиции:
- Стеклоэласт К-4,5 (стеклоткань);
- Стеклоэласт П-3,5 (стеклохолст).
То есть «что должно быть» по документам – это двухслойный кровельный ковер из указанных материалов, выполненный по технологии наплавления.
Договора и сметы недостаточно, чтобы оценить качество кровли. Требования к результату задают нормы и технология применённого материала. В этом случае я проверял работы по СП 17.13330.2017 «Кровли» и СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». СП 71 связывает производство работ не только со сводом правил и проектной документацией, но и с рекомендациями производителя изоляционных материалов.
Раз смета «привязала» кровлю к конкретной марке материалов, автоматически появляется ещё один источник требований, который нельзя игнорировать: техническое руководство производителя. Для Стеклоэласта в заключении указан производитель ЗАО “Оргкровля”, а значит, при оценке качества работ я обязан учитывать рекомендации и требования из РМК 1104.РП (руководство по применению наплавляемых рулонных материалов). В заключении отдельно приведены выдержки из этого руководства по трём ключевым блокам, которые и определяют, будет кровля герметичной или нет:
После сверки осмотр перестаёт быть обычным обходом крыши. Я уже понимаю, какие слои, узлы и операции должны быть выполнены, и сравниваю их с фактическим состоянием кровли. Если спор касается не только качества, но и оплаты, отдельно проверяется объём фактически выполненных работ. Такой подход показан в заключении по объёму и стоимости кровельных работ.
Как проходил осмотр кровли
Осмотр кровли я всегда строю так, чтобы результат можно было перепроверить. По этому объекту обследование проводилось в два этапа.
Первый осмотр состоялся 07.09.2021. Подрядчик был извещён о времени и месте, но на осмотр не явился. В таких случаях я фиксирую фактическое состояние кровли максимально подробно: это базовая точка, от которой потом уже нельзя “открутить назад” словами. Я выполнил визуально-инструментальное обследование, сделал контрольные замеры и фотофиксацию выявленных признаков дефектов и нарушений.
Второй осмотр состоялся 22.09.2021 и проводился в присутствии представителей заказчика и подрядчика. Его задача практическая: ещё раз пройти основные узлы и спорные места, чтобы исключить трактовки «не там смотрели / не то измерили», и зафиксировать всё на месте при участниках.
Что именно я проверял на крыше:
- Кровельный ковер и швы: качество наплавления, состояние продольных и торцевых нахлёстов, наличие/отсутствие непроклеев и признаков нарушения герметичности.
- Примыкания к вертикальным конструкциям (парапеты и др.): как выполнена заводка материала, есть ли корректный переход с горизонтали на вертикаль, нет ли мест, где узел «разрывается» или ослаблен.
- Уклоны и проблемные зоны водоотвода: ендовы, участки застоя воды, места с обратным уклоном.
- Воронки и проходки: узлы внутреннего водостока, примыкания к трубам/анкерам, где герметичность обычно теряется первой.
- Основание и ровность: где дефекты основания или перепады приводят к складкам, пузырям и напряжению в кровельном ковре.
Замеры выполнялись по ГОСТ 26433.0-85, результаты фиксировались на фото и затем оформлялись в фототаблицу. Поэтому каждый вывод по нахлёстам, уклонам, зазорам и неровностям можно связать с конкретным участком кровли и конкретным измерением.
Ниже фрагмент осмотра: общий обход кровли и крупные планы участков примыканий и швов, а также зоны с мокрыми следами на покрытии. Видео помогает понять масштаб и характер выявленных проблем.
Что выявил осмотр: дефекты, из-за которых крыша будет течь
На рулонной кровле нет «мелочей». Здесь любой дефект в шве, примыкании или уклоне работает как точка входа для воды. Сначала это выглядит терпимо: где-то подмокло, где-то “подлатали”, где-то поставили мастику. Но вода на крыше всегда настойчива: она находит слабое место, заходит в ковер по капиллярам и под давлением стоячей воды, а дальше разрушение идёт уже внутри системы.
Поэтому в этом разделе я не буду перечислять замечания «в общем». Я покажу типовые нарушения, которые я зафиксировал на объекте, и объясню их практический смысл: какое требование нарушено, почему это критично именно для рулонной кровли и к чему это приводит. Логика простая и удобная для приёмки: дефект → норма/технология → риск протечки и потери герметичности. В нужных местах я буду давать ссылки на фото из заключения, чтобы можно было увидеть эти признаки на реальном покрытии.
1) Недостаточный нахлёст полотнищ
Первое, на что я смотрю при проверке рулонной кровли, это продольные (боковые) и торцевые нахлёсты. Потому что рулонный ковер держит воду не “в целом”, а по факту качества каждого шва. Если нахлёст меньше нормы, шов превращается в потенциальный вход для влаги, и дальше вопрос не «потечёт или нет», а когда именно. По п. 5.1.24 СП 17.13330.2017 продольный нахлёст полотнищ водоизоляционного ковра из битумосодержащих рулонных материалов должен быть не менее 85 мм при многослойном ковре (и не менее 100 мм при однослойном), а торцевой нахлёст должен быть не менее 150 мм. Эти же минимальные величины закреплены и в требованиях производителя: в РМК 1104.РП (таблица №14, раздел 3.7 «Контроль качества кровельных работ») для боковых нахлёстов установлено не менее (85+15) мм, а для торцевых не менее 150 мм.
На обследуемом объекте эти требования не выдержаны. Я зафиксировал, что на боковых швах продольный нахлёст местами составляет менее 85 мм, а на значительном количестве швов фактический перехлёст находится в диапазоне 50–60 мм. То есть отклонение от минимально допустимого значения превышает 30 мм. По торцевым швам картина похожая: на значительном количестве торцевых нахлёст не превышает 100 мм, а на части торцевых швов зафиксированы значения менее 70 мм.
Важно понимать: величина нахлёста меньше нормируемой прямо отнесена к критическим дефектам в «Классификаторе основных видов дефектов…» (таблица 2.14, п. 202, Госархстройнадзор РФ, 17.11.1993). То есть это дефект, который напрямую влияет на работоспособность кровельного ковра и не может считаться допустимым отклонением при приёмке.
Если кратко: когда нахлёст в шве сделан “впритык”, кровля перестаёт быть системой с запасом прочности. Она становится набором мест, где вода рано или поздно найдёт свой путь.
2) Нарушения при укладке кровельного ковра
Если нахлёсты это «геометрия шва», то раскладка полотнищ и примыкания это уже архитектура всей системы. На рулонной кровле нельзя просто “наплавить вверх по парапету” и считать узел готовым. Производитель прямо задаёт, как должны идти слои, где должно быть усиление и какие величины заводки обязательны. В данном случае схема раскладки и устройство примыканий приведены в РМК 1104.РП (ЗАО “Оргкровля”), раздел 2.6 «Устройство примыканий»:
Дальше уже факты по объекту. Помимо нарушений по нахлёстам (о них я сказал выше), при устройстве примыканий к парапету зафиксированы принципиальные отклонения от требований производителя.
Во-первых, нижний слой на вертикальной поверхности парапета не заведен на горизонтальную поверхность так, как требуется. По материалам фотофиксации, предоставленной заказчиком (контрольный осмотр хода работ 18.08.2021), нижний слой на вертикали доведен только до середины переходного бортика, без заводки на горизонталь на нормативное расстояние.
Во-вторых, верхний слой на вертикали выполнен без обязательного нахлёста на горизонтальную поверхность. По схеме производителя (раздел 2.6.1 РМК 1104.РП) верхний слой должен заходить на горизонтальную поверхность на заданную величину и перекрывать первый слой усиления на примыкании. На моих фотографиях видно, что на примыканиях верхний слой заведён лишь на часть переходного бортика и не имеет нахлёста на горизонтальную поверхность, из-за чего не обеспечивается надлежащее крепление и герметичность узла.
Отсутствие нахлёста на горизонталь в местах примыкания к вертикальным поверхностям отнесено к критическим дефектам по п. 204 таблицы 2.14 «Классификатора основных видов дефектов…» (Госархстройнадзор РФ, 17.11.1993). Кроме того, это прямо противоречит п. 5.4.13 СП 71.13330.2017: до начала устройства рулонного покрытия на примыкании к выступающим поверхностям (парапеты, стены) на переходный бортик должен быть уложен слой усиления из материала без посыпки с нахлёстом на горизонтальную поверхность не менее 100 мм.
Третья проблема – это смещение швов в смежных слоях. В рулонной кровле важно, чтобы швы двух слоёв не совпадали и не образовывали “линию слабости”. На объекте смещение боковых нахлёстов в смежных слоях местами составляет менее 200 мм, смещение торцевых нахлёстов менее 500 мм, а на отдельных участках смещение вообще отсутствует. Это приводит к тому, что в местах пересечения нахлёстов формируются зоны, где четыре слоя материала наплавлены друг на друга. Такая картина характерна для перекрёстной укладки слоёв, а она не допускается требованиями производителя (РМК 1104.РП, раздел 2.5.4 «Устройство водоизоляционного ковра»).
Если коротко: здесь проблема не в одном “косяке”, а в нарушении логики устройства кровельного ковра. А когда логика слоёв и примыканий ломается, кровля теряет главное качество: предсказуемую герметичность, которую можно принять и эксплуатировать без сюрпризов.
3) Нарушен порядок раскладки полотнищ
Есть ошибка, которую на рулонной кровле нельзя назвать “мелкой”. Это когда материал раскладывают так, что вода по уклону идёт не по шву, а в шов. Внешне покрытие может выглядеть ровным, но по факту вы сами направляете поток туда, где у кровли самое слабое место.
Порядок раскладки у производителя прописан однозначно. В РМК 1104.РП, раздел 2.5.4 «Устройство водоизоляционного ковра», сказано: устройство кровельного ковра начинают с пониженных участков, карнизных свесов, зон расположения водосточных воронок и ендов. Логика простая: сначала защищают низкие точки, а потом поднимаются к водоразделу, чтобы вода не «подныривала» в кромки.
На объекте я зафиксировал участки, где этот порядок нарушен: раскладка выполнена “противошовкой”. То есть полотнища уложены так, что вода, стекая по уклону, входит в шов. Это видно по фотофиксации.
Отдельно показательный момент на фото ниже: на пониженном участке в зоне водосточной воронки демонтаж старого покрытия и устройство нового покрытия не выполнены, при том что на повышенных участках кровли в ендове работы уже выполнены. То есть порядок работ «от низких точек к водоразделу» фактически не соблюдён. В таких условиях вода неизбежно будет работать против системы: идти в шов, подталкивать кромку, искать непроклеи и слабые места.
И здесь важно: это не просто “неправильно сделали”. Наклейка слоёв полотнищ без учёта направления стока воды отнесена к критическим дефектам по п. 204 таблицы 2.14 «Классификатора основных видов дефектов…» (Госархстройнадзор РФ, 17.11.1993). То есть дефект считается таким, который напрямую влияет на работоспособность кровельного покрытия и риск протечек.
4) Швы «дорабатывали» после наплавления
На примыканиях к парапету я увидел не просто дефекты шва, а следы попытки “улучшить” его уже после наплавления. Проблема в том, что рулонная кровля не терпит самодеятельности с перегревом и механическим воздействием. У наплавляемых материалов качество шва должно получаться в момент укладки, а не «додавливанием» потом.
Производитель это прописывает достаточно жёстко в РМК 1104.РП. Герметичность обеспечивается правильным прогревом и нормальным вытеканием вяжущего: признаком достаточного нагрева служит валик битумной массы 3–5 мм впереди укладываемого рулона, а гарантией герметичности является вытекание битумного вяжущего на 3–5 мм из-под бокового нахлёста. При этом местный сосредоточенный перегрев оплавляемой поверхности не допускается, и отдельно указано, что нельзя ходить по только что уложенному материалу. То есть технология сама по себе уже даёт понятные маркеры правильной укладки и одновременно запрещает действия, которые к качеству не ведут.
По факту на объекте швы на примыканиях к парапету были подвергнуты дополнительной механической обработке после наплавления. По характеру повреждений видно, что обработка выполнялась разогретым металлическим предметом: на материале есть типичные следы локального перегрева и оплавления.
Важно, что это не единичный участок. Дополнительная обработка выполнена на всех швах, примыкающих к парапету, то есть по сути “серийно” по всему периметру примыкания.
Результат предсказуемый и неприятный: верхний гидроизоляционный слой получил повреждения, защитный слой в местах обработки утрачен, а на части участков материал повреждён до армирующей основы. Это видно на фото, где проступает армирующий слой материала.
Почему я считаю это критичным с практической точки зрения. Защитный слой у рулонного материала не декоративный. Он защищает битум от внешней среды. Когда защитный слой снят и битум остаётся открытым, он быстрее стареет под ультрафиолетом, теряет эластичность, начинает растрескиваться. Итогом становится ускоренное разрушение верхнего слоя ковра и рост риска протечек именно по примыканиям, то есть по самым уязвимым местам.
Отдельно подчеркну: руководство производителя не предусматривает “дополнительную обработку швов” как обязательную или нормальную операцию. При качественном выполнении наплавления она просто не нужна. В данном случае я зафиксировал значительные повреждения верхнего слоя, включая повреждения до основы, на всех отремонтированных участках примыкания кровельного материала к парапету.
5) Швы не герметичны: непроплавы и непроклеи по линии стыков
На рулонной кровле основной водоизоляционный ковер держит воду ровно до тех пор, пока держит шов. Поэтому я отдельно проверяю качество наплавления на продольных и поперечных стыках: есть ли равномерная приклейка, есть ли непроплавы, как выглядит край нахлёста и есть ли признаки перегрева материала. На объекте зафиксированы дефекты и повреждения швов, из-за которых герметичность ковра по швам не обеспечивается.
Общая картина по продольным швам хорошо читается на фотографиях: швы местами выполнены с дефектами и повреждениями. Признак качественного наплавления, который прямо описан в РМК 1104.РП, это вытекание битумного вяжущего из-под бокового нахлёста на 3–5 мм. На объекте вытек по длине шва неравномерен: на одних участках он есть, на других пропадает, что указывает на нестабильный режим прогрева при наплавлении.
На части швов вытек вяжущего отсутствует. Это означает, что в зоне шва материал прогрет недостаточно и нормальная приклейка по всей длине не обеспечена.
На других участках, наоборот, зафиксированы излишки вытека: местами он превышает 25 мм. Такая картина обычно связана с местным сосредоточенным перегревом оплавляемой поверхности рулонного материала, который производитель не допускает.
Признаки локального перегрева и характерные следы оплавления материала дополнительно просматриваются на отдельных участках покрытия и в зоне примыканий, что подтверждает нарушение режима наплавления.
Помимо «косвенных» признаков по битумному валику, я зафиксировал прямые дефекты, при которых шов уже не может считаться герметичным. Есть участки нахлёста, где наклейка наплавляемого материала фактически не выполнена. В таких местах вода получает прямой путь под ковер через зону стыка.
На продольных и поперечных швах выявлены места непроплава и расслоения. Это означает, что шов не сформирован как единое соединение по всей ширине и длине, и при водной нагрузке такие зоны начинают «разворачиваться».
Отдельно отмечу дефекты в виде складок на швах. Складка нарушает плотность прилегания, создаёт карман и локальную зону напряжения, где ковер быстрее отходит и теряет герметичность.
Также зафиксированы многочисленные повреждения кровельного материала по линии швов. В совокупности с непроклеями и непроплавами это означает одно: герметичность водоизоляционного ковра по швам не обеспечена.
При таком наборе дефектов швы становятся системной проблемой: вода заходит в слабые стыки и дальше может проявиться уже не в месте дефектного узла, а в другой части здания. Эту разницу между точкой входа воды и местом повреждения я разбирал в заключении по кровле BRAAS и причинам намокания стен.
6) Неровное основание и обратные уклоны
На мягкой кровле застой воды это не «неудобство». Это нагрузка. Лужа давит на швы, усиливает капиллярный подсос, ускоряет старение материала и делает любую мелкую ошибку большой. Поэтому я отдельно смотрел, есть ли на поверхности зоны, где вода не уходит, и что происходит с геометрией основания под ковром.
На объекте зоны застоя воды видны прямо по факту: лужи на поверхности кровли и характерные следы длительного увлажнения.
Даже там, где вода уже ушла, застой читается по следам: разводы на верхнем слое материала, накопившаяся пыль и песок по краям «лужных» зон.
Дальше я проверил причину. По контрольным измерениям установлено, что отклонения ровности основания под кровлю превышают допустимые значения. Вдоль уклона и на горизонтальной поверхности зафиксировано отклонение более 20 мм.
Поперёк уклона отклонения составляют более 30 мм, аналогичные превышения есть и на вертикальных поверхностях парапета.
А в ендове отклонения ровности превышают 15 мм.
Это напрямую не соответствует требованиям СП 71.13330.2017, таблица 5.1 (п. 5.1.6, требования к основанию под кровлю): допустимые отклонения должны быть ±5 мм вдоль уклона и на горизонтали, и ±10 мм поперёк уклона и на вертикали. То есть фактические значения выше допустимых в разы. При этом требования производителя к ровности основания (РМК 1104.РП, таблица №4) ещё строже по логике контроля: допускаются плавные неровности ±5 мм, в ендове ±5 мм, и не более одной неровности на базе 2 м.
Отдельно по ендове я проверял именно причину застоя воды. По результатам измерений установлено, что в ендове есть обратный уклон. Это противоречит п. 4.3 СП 17.13330.2017, где прямо указано, что в ендовах уклон принимают в зависимости от расстояния между воронками, но не менее 0,5%. Если уклон уменьшают, требуются дополнительные мероприятия по водонепроницаемости, а сам уклон должен быть обеспечен конструктивно или выравнивающими слоями.
Почему я связываю это со скрытыми работами. По локальной смете предусмотрен комплекс работ, который как раз и должен обеспечивать нормальную геометрию основания: армирование подстилающих слоёв, устройство выравнивающих цементно-песчаных стяжек с армированием, обеспыливание, а также устройство нижних слоёв основания и дополнительный объём материала нижнего слоя, который по технологии используется для организации нормативных уклонов и устранения неровностей. Эти операции относятся к скрытым работам и подлежат приемке до последующих этапов.
С учётом зафиксированных превышений по ровности и наличия обратного уклона в ендове я делаю практический вывод: скрытые работы, которые должны были обеспечить нормативную ровность основания перед укладкой основного водоизоляционного ковра, выполнены некачественно или фактически не выполнены. А не выровненное основание под рулонную кровлю само по себе отнесено к критическим дефектам (п. 199 таблицы 2.14 «Классификатора основных видов дефектов…», Госархстройнадзор РФ, 17.11.1993).
7) Контроль скрытых работ фактически отсутствовал
На кровле больше половины качества прячется под верхним слоем. Если выравнивающая стяжка сделана с ошибками, если основание не подготовлено, если примыкания и нижние слои выполнены с дефектами, то верхний слой может выглядеть “новым”, но работать он будет на чужих ошибках. Поэтому для кровли порядок освидетельствования скрытых работ – это не бюрократия, а единственный способ контролировать то, что потом уже не проверить.
По смете капитальный ремонт кровли включает не только наплавление рулонного материала. Там предусмотрены разборка старых покрытий и стяжек, армирование подстилающих слоёв, устройство цементно-песчаных выравнивающих стяжек, обеспыливание поверхности, устройство наплавляемых рулонных материалов в два слоя. И часть этих операций относится к скрытым работам: армирование и стяжки, обеспыливание, устройство нижних слоёв и элементов кровельного ковра до верхнего гидроизоляционного слоя. Эти работы должны контролироваться и приниматься до того, как их закроют следующими слоями.
Такой порядок закреплён даже в самом договоре подряда, который предусматривает обязанность подрядчика информировать заказчика о готовности к приёмке скрытых работ, приёмка которых оформляется промежуточными актами.
Дальше включается нормативная обязанность. В СП 48.13330.2019 (раздел 8.3) прямо описан порядок освидетельствования скрытых работ: подрядчик обязан заблаговременно извещать заказчика о готовности, результаты оформляются актами, и главное требование звучит жёстко: до устранения выявленных недостатков и оформления соответствующих актов выполнение последующих работ недопустимо (п. 8.3.4).
Исполнительная документация, включая акты освидетельствования скрытых работ, должна вестись подрядчиком как лицом, осуществляющим строительство (СП 48.13330.2019, раздел 8.2). По смыслу это та часть документов, без которой заказчик вообще не должен оплачивать работы как «подтверждённо выполненные».
В материалах, которые были предоставлены мне для исследования, исполнительная документация по объекту, включая акты освидетельствования скрытых работ, отсутствует. При этом в переписке и документах заказчика есть сведения о неоднократных требованиях предъявить скрытые работы к приёмке в установленном порядке.
Осмотр показал дефекты верхнего гидроизоляционного слоя, связанные не только с наплавлением, но и с подготовкой основания, выравнивающими слоями, примыканиями и нижними слоями кровельного ковра. Такие недостатки нужно было выявлять до закрытия следующими слоями. Если работы продолжались без устранения и актирования, нарушалась логика п. 8.3.4 СП 48.13330.2019 «Организация строительства»: сначала устранение замечаний и оформление актов, потом следующий этап.
Если переводить это на язык приёмки: когда скрытые работы не предъявляются и не актируются, заказчик теряет контроль, а кровля получает дефекты, которые потом «проявляются» уже протечками и переделками.
8) Герметичность кровли не обеспечена
После того как я собрал картину по нахлёстам, швам, примыканиям и уклонам, получился простой вывод: водоизоляционный кровельный ковер не является герметичным. Причём это не один “слабый участок”, а набор дефектов по разным узлам и зонам, которые в сумме дают системный риск протечек.
Герметичность должна обеспечиваться в местах проходов через кровлю. На объекте зафиксировано, что примыкания к трубам и анкерам выполнены негерметично. Это противоречит п. 5.1.19 СП 17.13330.2017, где указано, что места пропуска труб через крышу должны быть выполнены с применением соответствующих элементов и герметизацией, а места пропуска анкеров также подлежат герметизации.
Отдельная группа проблем связана с зоной водосточных воронок. Раскладка и наклейка рулонных материалов в местах расположения воронок выполнены с нарушениями и не соответствует требованиям технического руководства производителя РМК 1104.РП.
Сами места пропуска воронок внутреннего водостока также зафиксированы как негерметичные.
Кроме герметизации есть ещё один обязательный конструктивный момент: в зоне воронок должно быть понижение. По п. 5.1.25 СП 17.13330.2017 в радиусе 0,5–1,0 м предусматривают понижение от уровня водоизоляционного ковра на 15–20 мм. На объекте воронки местами завышены и понижения нет.
На поверхности верхнего слоя водоизоляционного ковра зафиксированы складки и вздутия. Они присутствуют как на горизонтальных участках, так и в зоне примыканий к вертикальным поверхностям парапетов и вентиляционных шахт.
Отдельно отмечены нарушения в раскрое и наклейке рулонных материалов при устройстве внутренних и внешних углов примыканий. Это те места, где при неправильной схеме усиления и раскладки чаще всего появляются “карманы” и зоны непроклея.
Дальше по всей площади кровли и на узлах присутствуют признаки нарушения герметизации наплавляемых швов: дефекты соединения полотнищ, непроклейка, образование “карманов” и пазух в местах нахлёста.
Также зафиксированы многочисленные повреждения защитного и водоизоляционного слоя как на горизонтальных поверхностях, так и на примыканиях.
Важный момент: наличие в кровельном ковре пузырей, вздутий, воздушных мешков, разрывов, вмятин и непроклеенных участков относится к критическим дефектам по п. 205 таблицы 2.14 «Классификатора основных видов дефектов…» (Госархстройнадзор РФ, 17.11.1993). То есть это дефект, который по классификации напрямую влияет на работоспособность покрытия.
Если обобщить, в этом кейсе проблема не в одном узле. Нарушения и дефекты зафиксированы на швах, примыканиях, в зоне воронок, на проходах через кровлю и на поверхности ковра. Такой набор признаков означает, что водоизоляционный ковер не обеспечивает герметичность, и при эксплуатации в период осадков протечки будут вопросом времени.
Итог экспертизы: какие нормы нарушены и что требуется исправить
По результатам исследования я пришёл к однозначному выводу: качество работ по капитальному ремонту кровли жилого дома, выполненных по договору подряда, не соответствует требованиям действующей нормативно-технической документации. Нарушения зафиксированы как по обязательным нормам, так и по технологии производителя применённых материалов.
Если говорить предметно, несоответствия установлены требованиям:
- СП 17.13330.2017 «Кровли»,
- СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»,
- требованиям и рекомендациям производителя рулонных материалов (официальный производитель ЗАО «Оргкровля»), изложенным в РМК 1104.РП.
Техническое состояние отремонтированной кровли по итогам визуального и инструментального обследования я оцениваю как ограниченно работоспособное. Эта оценка дана в соответствии с категориями технического состояния, определёнными в СП 13-102-2003.
Выявленные дефекты и недостатки выполненных работ я считаю существенными. При этом, по «Классификатору основных видов дефектов…» (Госархстройнадзор РФ, 17.11.1993) большая часть выявленных недостатков относится к критическим. Здесь важно понимать смысл термина, потому что это не “оценочное слово”, а категория.
Критический дефект – это такой дефект, при наличии которого конструктивный элемент или часть сооружения становится функционально непригодной, дальнейшее ведение работ может быть небезопасным, либо в эксплуатации неизбежно происходит снижение требуемых характеристик. Критические дефекты подлежат безусловному устранению до начала последующих работ или с приостановкой начатых работ.
Из этого следует главный практический вывод: нормальная эксплуатация отремонтированной кровли при наличии критических дефектов невозможна и недопустима.
С учётом количества и характера нарушений, включая недостатки качества скрытых работ и многочисленные дефекты и повреждения водоизоляционного слоя, для приведения кровли к нормативному техническому состоянию требуется полная замена кровельного ковра на всех участках отремонтированной кровли. Выполнять работы необходимо с соблюдением технологии производства работ и установленных нормативных требований к кровельным работам.
Что делать заказчику: порядок действий при приёмке капремонта кровли
В капремонте кровли самое дорогое решение – это «принять, а потом разбираться». Потому что после подписания актов спор почти всегда превращается в борьбу не за качество, а за доказательства. Поэтому порядок действий должен быть простой: сначала фиксация и контроль, потом подписи и деньги.
1) Остановите приёмку до устранения критичных вещей
Если на кровле есть дефекты, которые влияют на герметичность (швы, примыкания, уклоны, воронки, повреждения ковра), не подписывайте «закрывающие» документы в расчёте, что «потом подмажут». На кровле “потом” обычно означает “когда потечёт”. Правильная логика: дефекты устраняются, результат предъявляется повторно, и только после этого обсуждается приёмка.
2) Зафиксируйте факт состояния на дату приёмки
Фиксация должна быть такой, чтобы её нельзя было обесценить словами. Минимальный набор: фото и видео с привязкой к местам, а также короткий акт осмотра (дата, кто присутствовал, что именно обнаружено). В акте не нужно писать трактаты. Достаточно: зона/узел, что не так, чем подтверждено (фото №), и чем это грозит (герметичность/застой воды/непроклей).
Если есть возможность, фиксируйте “широкий план” (где это на крыше) и “крупный план” (что именно не так). Видео удобно использовать как подтверждение непрерывности осмотра: что это один объект и дефекты не “вырваны из контекста”.
3) Требуйте исполнительную документацию, особенно по скрытым работам
Для кровли это ключевой момент. Подготовка основания, выравнивающие слои, обеспыливание, устройство нижних слоёв и усилений в узлах это то, что потом физически не проверить без вскрытия. Если подрядчик не предъявляет акты освидетельствования скрытых работ и не ведёт исполнительную документацию, заказчик фактически остаётся без контроля качества “внутри пирога”. На приёмке нужно запросить комплект исполнительной документации и сопоставить его с фактом на кровле.
4) Разделите замечания на “косметику” и то, что влияет на работоспособность
На кровле нет смысла спорить о мелочах, если в узлах и швах есть дефекты, которые ведут к протечкам. Сосредоточьтесь на том, что напрямую связано с герметичностью:
швы и нахлёсты, примыкания к парапетам/вертикалям, проходки (трубы/анкера), зона воронок, уклоны/ендовы, повреждения материала. Именно эти пункты должны быть в центре акта и переписки.
5) Сформулируйте подрядчику конкретные требования
Не “устранить замечания”, а что именно сделать и как показать результат. Хороший формат:
- устранить дефект (описание),
- подтвердить устранение повторным осмотром,
- предоставить акты скрытых работ (если речь о слоях, которые закрываются),
- после этого повторная приёмка.
Если по характеру дефектов понятно, что локальный ремонт не решает проблему, фиксируйте это сразу: частичные «подмазки» на рулонной кровле часто дают временный эффект и потом усложняют переделку.
6) Когда нужен независимый эксперт
Эксперт нужен, когда спор уже упирается не в общее недовольство качеством, а в нормы, технологию и доказательства. Лучше подключать его на промежуточной стадии, пока дефекты ещё не закрыты следующими слоями: тогда можно зафиксировать узлы, выполнить замеры и привязать выводы к конкретным участкам кровли.
Если по кровле уже есть судебное заключение или экспертиза другой стороны, проверяют не только итоговые выводы. Смотрят, какие нормы применены, как описаны дефекты, раскрыты ли расчёты и можно ли проверить ход рассуждений эксперта. Такой разбор приведён в рецензии на судебную экспертизу по кровельным работам.
Если вы сейчас на этапе приёмки и видите спорные места, лучше действовать без пауз: чем дальше продвигаются работы, тем больше дефектов уходит в “скрытую зону”, а значит, доказать и исправить их становится дороже и сложнее. Если хотите, я подключусь точечно: посмотрю ваши документы, фото/видео, подскажу, какие узлы проверять в первую очередь и какие вопросы поставить, чтобы приёмка опиралась на факты и нормы. Напишите мне или позвоните, кратко опишите ситуацию и укажите адрес объекта, и я скажу, с чего правильно начать.
Заключение экспертизы капремонта кровли МКД
Размер: 23,8 МБ
29 загрузок
Нужна экспертиза “под ключ”, как в образце?
Проведу строительно-техническую экспертизу: выявлю дефекты, причины, объёмы и качество работ, при необходимости рассчитаю стоимость устранения.
0 дн.
Средний срок выдачи заключения 0 ед.
Поверенные приборы 0+
Выдано заключений 0+
Видов проводимых экспертиз 01. Это реальное заключение или шаблон?
Это образец реального формата заключения: структура, логика исследования, фотофиксация, выводы и обоснование. Персональные данные и часть исходных сведений могут быть скрыты.
02. Можно ли сделать заключение “точно как здесь”, но по моему объекту?
Да. Итоговый документ будет в аналогичной структуре: описание объекта, фиксация дефектов, анализ причин, ссылки на нормативы, выводы и приложения с фото.
03. Подойдёт ли заключение для суда?
Если цель судебная, это учитывается заранее: формулировки, обоснование, приложения, перечень исходных данных. При необходимости готовлю документ в формате судебной строительно-технической экспертизы.
04. Какие документы нужны для начала работы?
Обычно достаточно того, что есть: договор/смета/акты, переписка, проект/планы (если есть), фото/видео. Если чего-то не хватает, подскажу, что желательно добавить под вашу задачу.
05. Вы выезжаете на объект или можно дистанционно?
По большинству задач нужен выезд (осмотр и фотофиксация). Дистанционный разбор возможен как консультация или предварительная оценка материалов.
06. Сколько времени занимает подготовка заключения?
Зависит от объёма объекта и материалов. Сроки обозначаю после первичного изучения задачи и согласования объёма работ.
07. Можно ли посчитать стоимость устранения дефектов/ущерба?
Да, при необходимости выполняю расчёт стоимости восстановительного ремонта или устранения выявленных недостатков.
08. Делаете ли вы экспертизу объёмов и стоимости выполненных работ?
Да. Могу проверить фактические объёмы, качество, соответствие смете и определить стоимость выполненных работ/расхождения.
09. Что именно фиксируется на осмотре?
Визуальные дефекты, узлы и примыкания, следы протечек/трещины/деформации, качество работ и материалов, фотофиксация. При необходимости применяются измерения и инструментальные методы в рамках задачи.
10. Вы работаете только по Санкт-Петербургу?
Базово Санкт-Петербург и область. По выездам в другие регионы зависит от задачи и загрузки.
11. Можете ли вы дать рецензию на чужое заключение эксперта?
Да. Если есть сомнения в выводах или методике, подготовлю рецензию с указанием ошибок/пробелов и корректных подходов.
12. Как быстро можно получить предварительное понимание, стоит ли делать экспертизу?
Можно начать с короткого описания ситуации и пары фото. Подскажу, какой вид экспертизы нужен и какой результат реально получить.
Похожие образцы заключений
Заключение экспертизы по дефектам покрытия из резиновой крошки
Дороги и благоустройство
Заключение экспертизы пиломатериалов по делу о некачественной поставке
Строительные материалы
Заключение экспертизы покрытия из резиновой крошки в парке с анализом причин повреждений
Дороги и благоустройство
Рецензия на заключение специалиста по травмобезопасному покрытию площадок
Рецензии на экспертизы
Заключение эксперта по качеству дороги из железобетонных плит
Дороги и благоустройство
Заключение экспертизы по домокомплекту с критическими дефектами и незавершенными работами
Частные дома и коттеджи
Заключение экспертизы качества строительства дома из бревна
Частные дома и коттеджи
Заключение строительной экспертизы по ремонту квартиры
Квартиры и МКД
Заключение внешней экспертизы по 44-ФЗ по ремонту дороги на примере муниципального контракта
44-ФЗ / 223-ФЗ (контракты)
Заключение экспертизы модульного здания из блок-контейнеров
Кровля и фасады
Заключение эксперта по внешней экспертизе работ по благоустройству по 44-ФЗ
44-ФЗ / 223-ФЗ (контракты)
Заключение строительно-технической экспертизы каркасного дома
Частные дома и коттеджи
Заключение экспертизы по строительству дома (коттедж) по ГОСТ и СНиП
Частные дома и коттеджи
