Кратко о заключении
Санкт-Петербург
Квартира
27.05.2019
21 день
71 лист
46 фото
Когда заказчик показывает квартиру после такого ремонта, обычно быстро становится ясно, что спор возник не на ровном месте. В этом случае при осмотре были зафиксированы грубые нарушения строительных норм, видимые дефекты отделки и другие недостатки, которые нельзя списать на мелкие недочеты или «обычные рабочие моменты».
Отдельные находки, включая «яйца подрядчика», спрятанные в перегородке, отлично показывают общий уровень выполнения работ. По итогам экспертизы была определена стоимость устранения выявленных дефектов, и сумма восстановительного ремонта составила 1 171 570,82 рубля.
С чем ко мне обратились после ремонта квартиры
25.05.2019 в экспертную организацию поступило заявление о проведении строительно-технического исследования квартиры в Санкт-Петербурге. Повод для обращения был типичный для таких споров: после ремонта у заказчика возникли серьезные вопросы к качеству выполненных работ, расходу материалов и реальной стоимости устранения выявленных недостатков.
Передо мной поставили следующие вопросы:
Соответствует ли качество ремонта квартиры требованиям ГОСТ и СНиП?
Соответствует ли расход материалов выполненных работ представленной отчетной документации? Могли ли материалы, указанные в отчетной документации, быть использованы на объекте по целевому назначению?
Какова стоимость устранения дефектов выполненных работ по ремонту квартиры?
До осмотра объекта я изучил документы, которые позволяли понять предмет спора и подготовиться к проверке фактического состояния квартиры. На исследование были представлены:
копии чеков на 36 листах;
кадастровый паспорт помещения на 2 листах;
план перепланировки квартиры.
Эти документы задавали рамку проверки: какие материалы предъявлены к учёту, какие исходные данные есть по квартире и что можно сопоставить с осмотром. Когда спор смещается к стоимости уже выполненного ремонта, отдельно проверяют, какие работы действительно завершены, а какие остались незавершёнными или спорными. Такой разбор показан в заключении по стоимости выполненных работ по ремонту квартиры.
Как я проводил экспертизу ремонта квартиры
В ходе экспертизы я выполнил визуальный осмотр квартиры, контрольные замеры и фотофиксацию выявленных нарушений. Для этого использовались комплект визуально-измерительного контроля, двухметровый уровень, метрическая линейка и цифровая камера.
Проверка шла по двум линиям: осмотр квартиры с замерами и сопоставление результата с нормами по пожарной безопасности, электрике, вентиляции, канализации, отделке и полам. Чеки, план перепланировки и кадастровый паспорт использовались как исходные документы, но выводы строились по тому, что удалось установить на объекте. Такой же принцип показан в заключении по фактическим объёмам и стоимости работ.
В ходе осмотра было установлено, что строительно-монтажные работы на объекте не завершены в полном объеме, а уже выполненная часть ремонта имеет многочисленные дефекты, недостатки и несоответствия действующим требованиям. Существенная часть нарушений касалась пожарной безопасности, электропроводки, вентиляции, канализации и качества отделочных работ. Именно эти результаты легли в основу выводов о несоответствии ремонта нормативным требованиям и последующего расчета стоимости устранения дефектов.
Какие нарушения я выявил при осмотре квартиры
Для отделки потолка в прихожей использовали сильногорючий материал
Одно из самых серьезных нарушений было выявлено в прихожей, которая относится к путям эвакуации. Потолок деревянного перекрытия здесь был отделан экструдированным пенополистиролом Технониколь Carbon Eco Г4 размером 1180×580×50 мм. По своим свойствам этот материал относится к сильногорючим: группа горючести Г4, группа воспламеняемости В2, группа дымообразующей способности Д3, группа токсичности Т2. То есть речь идет о материале с температурой дымовых газов более 450 °C, продолжительностью самостоятельного горения более 300 секунд и высокой дымообразующей способностью.
По классификации пожарной опасности этот материал относится к классу КМ5. Для потолка на пути эвакуации это недопустимо: пункт 12 статьи 134 Федерального закона № 123-ФЗ не допускает применение материалов с пожарной опасностью выше класса КМ4.
Звукоизоляцию потолка смонтировали с грубыми нарушениями
На отдельных участках вместо нормального крепления использовалась монтажная пена, в том числе в местах примыкания звукоизоляции и ветрозащиты к стенам и перегородкам. При этом для нормальной работы звукоизоляция потолочного перекрытия должна без зазоров примыкать к поверхностям стен и перегородок, чтобы действительно защищать от шума, пыли и проникновения насекомых.
Электропроводку проложили по горючему потолку и сделали несменяемой
Серьезные нарушения были выявлены и при устройстве электропроводки. В помещениях квартиры кабели смонтировали открытым способом по потолку деревянного перекрытия и по элементам отделки, выполненным из сильногорючих материалов группы Г4.
При такой конструкции электропроводка должна выполняться с соблюдением специальных требований, в том числе с использованием металлических труб или глухих коробов, обладающих локализационной способностью. Проще говоря, система должна быть устроена так, чтобы при коротком замыкании проводка не создавала дополнительный риск возгорания. Здесь этого сделано не было.
Второе нарушение касалось несменяемой прокладки кабелей. По ПУЭ, главе 7.1 электропроводку в помещениях нужно устраивать так, чтобы кабели можно было заменить без разрушения конструкций. Здесь уже на этапе монтажа заложили проблему для ремонта, обслуживания и безопасной эксплуатации электросети.
Кабели проложили через конструкции без проходок, вплотную к трубам и в одном пучке с телевизионной линией
Проблемы с электрикой на этом объекте не ограничивались открытой проводкой по горючему потолку. При осмотре было установлено, что кабели и провода проложены сквозь строительные конструкции без кабельных проходок. Это означает, что узлы пересечения стен, перегородок и перекрытий были выполнены без предусмотренной защиты, хотя такие места должны оформляться с применением специальных проходок, соответствующих требованиям по огнестойкости. Иначе говоря, в местах прохода кабеля через конструкции не было того решения, которое должно ограничивать распространение огня и защищать сам узел.
Еще одно нарушение касалось пересечения кабелей с трубопроводами. В квартире электрические кабели местами соприкасались с трубами, а расстояние между ними в свету было менее 15 мм. По требованиям ПУЭ при таком пересечении должен соблюдаться значительно больший зазор: не менее 50 мм, а в некоторых случаях и больше. Когда кабель проходит вплотную к трубопроводу, это создает дополнительные риски механического повреждения, перегрева и ненормальной эксплуатации системы.
Кроме того, силовые и телевизионные кабели были сведены в один пучок. Такие линии требуют раздельной прокладки или технического разграничения, иначе появляются помехи и осложняется безопасное обслуживание сети. При оценке этого узла учитывают выбор кабеля, способ прокладки, группировку и защиту линий; общие требования приведены в ГОСТ Р 50571.5.52-2011.
Система вентиляции была собрана с грубыми нарушениями и не могла нормально работать
Выявленные дефекты нарушали работу вентиляции: воздуховоды не были надёжно закреплены, соединения не обеспечивали герметичность, а повреждения снижали способность системы поддерживать расчётный воздухообмен. Нормативные требования к таким системам приведены в СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».
Канализацию смонтировали без нормального крепления, уклонов и проходов через перекрытия
Серьезные нарушения были выявлены и при монтаже внутренней системы канализации в подвальной части квартиры. Трубопровод здесь не был закреплен надлежащим образом. Более того, один из участков у выпуска канализации фактически держался за счет того, что обрезок трубопровода просто опирался на теплоизоляцию соседней трубы. Для инженерной системы это не рабочее решение, а временная и ненадежная фиксация, которая не обеспечивает нормальную эксплуатацию.
В совокупности дефекты показывали системное нарушение монтажа канализации: трубопровод закрепили ненадёжно, уклоны не выдержали, проходы через перекрытие выполнили без гильз и нормальной заделки. При проверке такой системы оценивают весь узел с креплениями, уклонами и примыканиями; правила монтажа внутренних санитарно-технических систем приведены в СП 73.13330.2016.
К отделке квартиры приступили до завершения скрытых и подготовительных работ
При осмотре квартиры было установлено, что отделочные работы начали раньше времени, то есть до полного завершения и приемки работ по монтажу строительных конструкций и скрытых электрических сетей. Иными словами, часть финишной отделки выполнялась тогда, когда основание и инженерная начинка объекта еще не были доведены до состояния, пригодного для нормального завершения ремонта.
Такой порядок работ сам по себе является нарушением строительных требований. Сначала должны быть закончены и проверены скрытые работы, смонтированы и опробованы инженерные сети, и только после этого можно переходить к отделке. Когда последовательность нарушается, это почти неизбежно тянет за собой следующие проблемы: вскрытия уже отделанных участков, повреждение готовых поверхностей, некачественные примыкания и общий эффект ремонта, собранного в спешке и без нормальной технологической логики.
Обои наклеили по неподготовленным стенам, а сама отделка оказалась с явными дефектами
Проблемы выявились и по обойным работам. При осмотре было установлено, что оклейка стен выполнена без должной подготовки оснований. Поверхности стен, подготовленные под обои, имели отклонения от вертикали от 3 до 15 мм. Для финишной отделки это уже не мелочь: при таких основаниях получить ровную и аккуратную поверхность без волн, перекосов и заметных дефектов практически невозможно.
По отделке нарушения проявились сразу в двух слоях: основание имело отклонения от вертикали и плоскости, а финишное покрытие было выполнено с зазорами, загрязнениями, замятиями и повреждениями. Такие работы оценивают по подготовке основания, качеству примыканий и соблюдению технологии нанесения покрытий; эти требования относятся к СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».
Линолеум уложили на неподготовленное основание без фиксации и без сварки стыков
При таком исполнении покрытие не получает нормальной опоры и надежной фиксации, а стыки остаются уязвимыми для расхождения, деформаций и быстрого износа. То есть проблема здесь заключалась не только в качестве самой укладки, но и в том, что пол изначально был выполнен без соблюдения обязательных требований к основанию и соединению полотен.
В перегородке между коридором и санузлом оказалось спрятано куриное яйцо
Что показала проверка чеков на материалы
Отдельно в рамках экспертизы я проверял не только качество самих работ, но и отчетные документы по материалам. На исследование были представлены товарные чеки на общую сумму 414 063,24 рубля. Другой исполнительной документации по объекту не было, поэтому анализ приходилось строить именно на сопоставлении чеков с характером и объемом фактически выполненных работ.
По результатам проверки выяснилось, что большая часть материалов, указанных в чеках, в принципе могла быть использована при ремонте квартиры по целевому назначению. Речь идет о материалах на общую сумму 410 129,00 рубля. То есть сами по себе чеки не были полностью оторваны от объекта, и значительная часть закупок могла относиться к этому ремонту.
Но полностью подтвердить отчетную документацию не удалось. Из представленных чеков были выявлены позиции на общую сумму 3 934,24 рубля, которые не могли быть использованы на объекте по целевому назначению. К ним относились:
строительная тетива БПх300×3000 мм сорт АБ на сумму 2 648,00 рубля;
напитки и продукты питания на сумму 486,00 рубля;
бензин АИ-95-К5 на сумму 800,24 рубля.
Именно поэтому вывод по второму вопросу был не формально положительным, а частичным. Расход материалов по отчетной документации соответствовал фактическим работам только в определенной части. Для споров по ремонту это важный момент: сам по себе набор чеков еще не доказывает, что все указанные расходы действительно относятся к конкретному объекту и подтверждают объем выполненных работ.
Как я считал стоимость устранения дефектов
Расчёт выполнялся не как смета на новый ремонт, а как стоимость устранения конкретных дефектов, зафиксированных при осмотре. Поэтому в ведомость вошли только работы, необходимые для приведения уже выполненного ремонта к нормативному состоянию. Такой же принцип применялся в заключении по полу после залива квартиры, где считалась не полная переделка помещения, а восстановление повреждённого участка.
По итогам расчета стоимость устранения выявленных дефектов составила 1 171 570,82 рубля. Именно такая сумма потребовалась для исправления тех нарушений, которые удалось зафиксировать в ходе осмотра квартиры.
При этом важно понимать, что эта сумма не охватывает вообще все возможные проблемы на объекте. Из-за отсутствия исполнительной документации, актов скрытых работ и без вскрытия конструкций невозможно было полноценно оценить качество части скрытых строительно-монтажных работ. Поэтому в расчет вошли только те дефекты, которые были выявлены визуально.
Например, без вскрытия нельзя было проверить устройство гидроизоляции в санузлах, качество каркаса перегородок, утепление внутри перегородок и часть инженерных сетей. Если бы при дальнейшем демонтаже или инструментальном обследовании там обнаружились дополнительные нарушения, итоговая стоимость устранения недостатков могла бы оказаться еще выше.
К каким выводам я пришёл по итогам экспертизы
По результатам исследования я пришел к однозначному выводу: качество ремонта квартиры не соответствовало требованиям ГОСТ, СНиП и другим обязательным нормативным документам. На объекте были выявлены многочисленные нарушения по пожарной безопасности, электромонтажу, вентиляции, канализации, отделочным работам и устройству пола. Часть решений выглядела не просто некачественно, а откровенно опасно с точки зрения дальнейшей эксплуатации квартиры.
Проверка отчетной документации по материалам тоже не подтвердила позицию подрядчика в полном объеме. Из представленных чеков часть расходов действительно могла относиться к ремонту квартиры, но отдельные позиции на общую сумму 3 934,24 рубля не могли быть использованы на объекте по целевому назначению. Это означало, что и по материалам документы соответствовали фактическим работам только частично.
Стоимость устранения выявленных дефектов по локальному сметному расчету составила 1 171 570,82 рубля. При этом в заключении отдельно отмечено, что эта сумма рассчитана только по тем нарушениям, которые удалось установить при визуальном осмотре. Возможные дополнительные дефекты скрытых работ, которые могут обнаружиться после вскрытия конструкций, в расчет не вошли.
Спор касался не субъективного недовольства ремонтом, а подтверждённых дефектов, часть которых затрагивала безопасность и требовала значительных восстановительных работ. Если в деле уже есть судебная экспертиза, отдельно проверяют, подтверждены ли её выводы осмотром, фотофиксацией, расчётом и применёнными нормами. Пример такого разбора приведён в рецензии на судебную экспертизу по ремонту квартиры.
Когда экспертиза ремонта квартиры действительно нужна
Такая экспертиза нужна в тех случаях, когда спор с подрядчиком уже невозможно решить разговорами, фотографиями в переписке или ссылками на чеки. Если в квартире есть явные дефекты, работы не завершены, качество вызывает сомнения, а подрядчик настаивает, что «всё нормально», без технического исследования быстро начинается обычный спор слов против слов.
На практике экспертиза особенно важна, когда нужно не просто перечислить недостатки, а зафиксировать их с привязкой к строительным нормам, понять реальный объем нарушений и посчитать стоимость устранения дефектов. Именно это позволяет перевести конфликт из эмоциональной плоскости в понятный технический и расчетный формат, который можно использовать в переговорах, в претензии подрядчику или в суде.
Этот пример хорошо показывает, что за внешне обычным ремонтом могут скрываться не только неровные стены и плохо наклеенные обои, но и нарушения по электрике, вентиляции, канализации и пожарной безопасности. А иногда и совсем уж говорящие детали вроде «яйца подрядчика» в перегородке.
Если вы оказались в похожей ситуации и хотите понять, что именно сделано не так, насколько серьезны нарушения и во сколько обойдется их устранение, дальше вы можете связаться со мной и обсудить проведение строительной экспертизы по вашему объекту.
Нужна экспертиза “под ключ”, как в образце?
Проведу строительно-техническую экспертизу: выявлю дефекты, причины, объёмы и качество работ, при необходимости рассчитаю стоимость устранения.
01. Это реальное заключение или шаблон?
Это образец реального формата заключения: структура, логика исследования, фотофиксация, выводы и обоснование. Персональные данные и часть исходных сведений могут быть скрыты.
02. Можно ли сделать заключение “точно как здесь”, но по моему объекту?
Да. Итоговый документ будет в аналогичной структуре: описание объекта, фиксация дефектов, анализ причин, ссылки на нормативы, выводы и приложения с фото.
03. Подойдёт ли заключение для суда?
Если цель судебная, это учитывается заранее: формулировки, обоснование, приложения, перечень исходных данных. При необходимости готовлю документ в формате судебной строительно-технической экспертизы.
04. Какие документы нужны для начала работы?
Обычно достаточно того, что есть: договор/смета/акты, переписка, проект/планы (если есть), фото/видео. Если чего-то не хватает, подскажу, что желательно добавить под вашу задачу.
05. Вы выезжаете на объект или можно дистанционно?
По большинству задач нужен выезд (осмотр и фотофиксация). Дистанционный разбор возможен как консультация или предварительная оценка материалов.
06. Сколько времени занимает подготовка заключения?
Зависит от объёма объекта и материалов. Сроки обозначаю после первичного изучения задачи и согласования объёма работ.
07. Можно ли посчитать стоимость устранения дефектов/ущерба?
Да, при необходимости выполняю расчёт стоимости восстановительного ремонта или устранения выявленных недостатков.
08. Делаете ли вы экспертизу объёмов и стоимости выполненных работ?
Да. Могу проверить фактические объёмы, качество, соответствие смете и определить стоимость выполненных работ/расхождения.
09. Что именно фиксируется на осмотре?
Визуальные дефекты, узлы и примыкания, следы протечек/трещины/деформации, качество работ и материалов, фотофиксация. При необходимости применяются измерения и инструментальные методы в рамках задачи.
10. Вы работаете только по Санкт-Петербургу?
Базово Санкт-Петербург и область. По выездам в другие регионы зависит от задачи и загрузки.
11. Можете ли вы дать рецензию на чужое заключение эксперта?
Да. Если есть сомнения в выводах или методике, подготовлю рецензию с указанием ошибок/пробелов и корректных подходов.
12. Как быстро можно получить предварительное понимание, стоит ли делать экспертизу?
Можно начать с короткого описания ситуации и пары фото. Подскажу, какой вид экспертизы нужен и какой результат реально получить.
Похожие образцы заключений
Рецензия на заключение специалиста по травмобезопасному покрытию площадок
Рецензии на экспертизы
Заключение экспертизы по домокомплекту с критическими дефектами и незавершенными работами
Частные дома и коттеджи
Заключение эксперта по качеству дороги из железобетонных плит
Дороги и благоустройство
Заключение экспертизы пиломатериалов по делу о некачественной поставке
Строительные материалы
Заключение эксперта по внешней экспертизе работ по благоустройству по 44-ФЗ
44-ФЗ / 223-ФЗ (контракты)
Заключение экспертизы качества строительства дома из бревна
Частные дома и коттеджи
Заключение строительной экспертизы по ремонту квартиры
Квартиры и МКД
Заключение экспертизы машино-места в подземном паркинге
Квартиры и МКД
Заключение экспертизы по дефектам покрытия из резиновой крошки
Дороги и благоустройство
Заключение экспертизы по строительству дома (коттедж) по ГОСТ и СНиП
Частные дома и коттеджи
Заключение экспертизы покрытия из резиновой крошки в парке с анализом причин повреждений
Дороги и благоустройство
Заключение строительно-технической экспертизы каркасного дома
Частные дома и коттеджи
Заключение внешней экспертизы по 44-ФЗ по ремонту дороги на примере муниципального контракта
44-ФЗ / 223-ФЗ (контракты)






































































